ОБЩИЕ МЫСЛИ ОБ ИНВЕСТИРОВАНИИ
Ипотека или аренда?
Это решение всегда индивидуально, но есть простой способ рассчитать, что выгоднее с экономической точки зрения - правило 10%
Этим вопросом задаются все молодые (и не только) люди. Что выгоднее: купить квартиру (в ипотеку) или арендовать? Скажу сразу: на мой взгляд, у этого вопроса нет однозначного ответа. Потому что и покупка, и аренда имеют свои плюсы и минусы. Каждый человек по-разному оценивает одни и те же параметры. Для кого-то психологически важно иметь своё жилье и не зависеть от собственника, для кого-то важнее мобильность и возможность менять жилье в зависимости от места работы, учебы и т. д., поэтому ему удобнее арендовать.
Есть простой и быстрый способ посчитать, что выгоднее с экономической точки зрения. Сравнивать месячный платеж по ипотеке и ежемесячную арендную плату неправильно, потому что на самом деле правильнее сравнивать так называемые «невозвратные расходы» в случае ипотеки и в случае аренды.
По состоянию на осень 2019 года расчет может быть произведен следующим образом. Невозвратные расходы в случае ипотеки включают: расходы на поддержание состояния квартиры (примерно 1% от стоимости в квартиры в год), налог на имущество (примерно 0,1% от кадастровой стоимости в год), затраты на капитал – процент по ипотеке и/или упущенная выгода от инвестирования в другие активы (10% в год от стоимости). Здесь важно пояснить, как именно формируются затраты на капитал. Что такое процент по ипотеке - понятно. Упущенная выгода от инвестирования в другие активы - это процент, который вы могли бы получать, если бы инвестировали аналогичный капитал, но вместо этого вложили его в том числе в качестве первого взноса.
Затраты на капитал можно рассматривать как 10% в год (то есть примерно столько составляет и процент по ипотеке, и упущенная выгода, если бы вы инвестировали вложенные в квартиру деньги на фондовом рынке). Итого невозвратные расходы - 11,1% в год. Также ипотека предусматривает определенные налоговые льготы (вычеты по НДФЛ), которых не дает аренда. Поэтому невозвратные расходы по ипотеке – 10% в год от рыночной стоимости квартиры.
Невозвратные расходы в случае аренды – арендный платёж.
По состоянию на осень 2019 года расчет может быть произведен следующим образом. Невозвратные расходы в случае ипотеки включают: расходы на поддержание состояния квартиры (примерно 1% от стоимости в квартиры в год), налог на имущество (примерно 0,1% от кадастровой стоимости в год), затраты на капитал – процент по ипотеке и/или упущенная выгода от инвестирования в другие активы (10% в год от стоимости). Здесь важно пояснить, как именно формируются затраты на капитал. Что такое процент по ипотеке - понятно. Упущенная выгода от инвестирования в другие активы - это процент, который вы могли бы получать, если бы инвестировали аналогичный капитал, но вместо этого вложили его в том числе в качестве первого взноса.
Затраты на капитал можно рассматривать как 10% в год (то есть примерно столько составляет и процент по ипотеке, и упущенная выгода, если бы вы инвестировали вложенные в квартиру деньги на фондовом рынке). Итого невозвратные расходы - 11,1% в год. Также ипотека предусматривает определенные налоговые льготы (вычеты по НДФЛ), которых не дает аренда. Поэтому невозвратные расходы по ипотеке – 10% в год от рыночной стоимости квартиры.
Невозвратные расходы в случае аренды – арендный платёж.
Ипотека или аренда?
Далее сделаем конкретный расчет, цены актуальны по состоянию на осень 2019 года.
Рыночная стоимость двухкомнатной квартиры в Москве составляет 9 000 000 рублей (включая мебель и технику). Умножаем на 10% и делим на 12 месяцев: примерно 75 тыс. рублей в месяц составляют невозвратные расходы при ипотеке в случае данной конкретной квартиры. Арендный платеж за аналогичную квартиру составляет 57 тыс. рублей в месяц. То есть аренда выгоднее и чистая экономия составляет 18 тыс. рублей в месяц.
В вашем конкретном случае, или просто на других примерах, ситуация может оказаться другой. Но общая тенденция такова, что московская недвижимость переоценена, на текущий момент времени аренда более выгодна экономически. Однако для некоторых людей психологически более важно жить в собственной квартире, поэтому ипотека может оказаться более предпочтительным вариантом.
Сделайте этот простой расчет для себя. Что выгоднее: арендовать или купить в ипотеку? А что вы выберете?
Рыночная стоимость двухкомнатной квартиры в Москве составляет 9 000 000 рублей (включая мебель и технику). Умножаем на 10% и делим на 12 месяцев: примерно 75 тыс. рублей в месяц составляют невозвратные расходы при ипотеке в случае данной конкретной квартиры. Арендный платеж за аналогичную квартиру составляет 57 тыс. рублей в месяц. То есть аренда выгоднее и чистая экономия составляет 18 тыс. рублей в месяц.
В вашем конкретном случае, или просто на других примерах, ситуация может оказаться другой. Но общая тенденция такова, что московская недвижимость переоценена, на текущий момент времени аренда более выгодна экономически. Однако для некоторых людей психологически более важно жить в собственной квартире, поэтому ипотека может оказаться более предпочтительным вариантом.
Сделайте этот простой расчет для себя. Что выгоднее: арендовать или купить в ипотеку? А что вы выберете?
Михаил Емец
Инвестиционный консультант, автор проекта INVESTOGRAMMA.RU | Инвестиции для людей